Acheter un bien immobilier au Portugal

Vous êtes un citoyen étranger et souhaitez acheter un bien immobilier au Portugal en 2026 ? Cet article est fait pour vous ! Parcourez les lignes qui suivent pour connaître le déroulement de l’achat et contactez nos avocats portugais pour obtenir des conseils juridiques personnalisés.

En bref
Aperçu de l’immobilier au Portugal	Le marché immobilier portugais est stable et performant, avec une nette hausse du nombre de biens vendus au cours des dernières années.
Où trouver des biens à acheter	– agences immobilières, – portails web, – petites annonces dans les journaux, – salons ou foires, etc.
Le programme Golden Visa	Le programme Golden Visa offre aux investisseurs la possibilité d’obtenir un titre de séjour et un permis de travail au Portugal grâce à des investissements. Depuis octobre 2023, les achats immobiliers n’y donnent plus droit ; la voie principale est désormais un investissement de 500 000 EUR dans des fonds d’investissement éligibles.
Crédits pour l’achat d’un terrain au Portugal	Vous pouvez demander un prêt susceptible de couvrir jusqu’à 75 % du prix total du bien. Contactez nos avocats portugais si vous avez besoin de conseils à ce sujet.
Montant de l’acompte lors de l’achat d’un bien au Portugal	Environ 10 % de la somme totale
Enregistrer le bien	Toute personne qui transfère la propriété d’un bien doit s’adresser au registre foncier.
Due diligence immobilière	La due diligence immobilière comprend : – la vérification des documents du bien, – l’analyse des propriétaires précédents, – le contrôle du paiement des impôts et l’examen d’autres aspects juridiques, etc.
Location d’un bien au Portugal	Après l’achat d’un bien au Portugal, vous pouvez choisir de le louer.
Documents requis pour acheter un terrain au Portugal	– numéro d’identification fiscale portugais (NIF), – pièce d’identité avec photo (des deux parties), – contrat de vente, – timbres de paiement, – extrait du registre foncier, etc.
Priorité des droits	En cas de litige ou de revendications multiples sur un bien au Portugal, le registre foncier accorde la priorité à la partie qui a enregistré son droit la première.
Achat de terrain au Portugal pour les citoyens britanniques	Après le Brexit, les citoyens britanniques peuvent toujours investir dans l’immobilier au Portugal, notamment en achetant un bien à Lisbonne. Nous les invitons à contacter notre équipe d’avocats au Portugal pour plus de détails.
Aperçu des terrains à vendre aux Açores	– prix de l’immobilier moins élevés, – marché stable, – incitations publiques, – plus de Golden Visa par l’immobilier depuis octobre 2023
Où acheter un terrain au Portugal	Vous pouvez acheter un terrain dans n’importe quelle région du pays, y compris aux Açores, en Algarve ou dans la capitale, Lisbonne.
Agrément légal des agents immobiliers au Portugal	Tous les agents immobiliers sont agréés et titulaires d’une licence délivrée par l’IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, institut des marchés publics, de l’immobilier et de la construction).
Avantages de l’achat d’un bien au Portugal	– prix de l’immobilier abordables, – économie et marché immobilier stables, – opportunités offertes par le programme Golden Visa, – potentiel de revenus locatifs
Contrat préliminaire d’achat	Il s’agit d’un accord entre l’acheteur et le vendeur qui fixe les modalités et conditions d’une transaction immobilière (acomptes, documents, délais, pénalités, etc.).
Contrat de vente	Accord juridique qui transfère officiellement la propriété du bien du vendeur à l’acheteur et confirme que la vente est conclue.
Options de prêt hypothécaire	Jusqu’à 65-75 % de la valeur du bien ou du prix de vente pour les non-résidents portugais ; 85-90 % du prix de vente pour les résidents
Documents pour un prêt hypothécaire	– pièce d’identité ou passeport, – justificatif de domicile, – justificatif de revenus, – preuve de l’acompte, – relevés bancaires, – contrat préliminaire d’achat, etc.
Prêt à la construction	Avec l’aide de nos avocats portugais, vous pouvez obtenir un prêt à la construction si vous possédez déjà un terrain dans le pays.
Types de biens au Portugal	– appartements, – villas, – duplex, – copropriétés, etc.
Impôts fonciers	– taxe foncière municipale (IMI) : varie selon la localisation du bien ; – impôt sur les transmissions immobilières (IMT) : varie de 0 % à 8 % du prix d’achat ; – droit de timbre : 0,8 % du prix d’achat
Assurance	L’assurance incendie est obligatoire dans la plupart des cas au Portugal, mais vous pouvez également choisir d’autres types d’assurance pour votre bien.
Présence physique requise (OUI/NON)	NON, notre cabinet d’avocats au Portugal peut gérer l’achat d’un bien sans que vous ayez à être physiquement présent dans le pays.
Impôts sur la vente d’un bien au Portugal	– 50 % des plus-values réalisées lors de la vente (résidents), – 50 % de la plus-value imposés selon le barème progressif (également pour les non-résidents depuis 2023)
Exonérations de l’impôt sur les plus-values	Si le bien a été acheté avant le 1er janvier 1989 ; Si vous réinvestissez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale dans un délai de 36 mois ; Le montant réinvesti est calculé après déduction de tout prêt restant dû sur le bien vendu.
Compte bancaire local requis (OUI/NON)	NON, mais recommandé
Mise en location de votre bien (OUI/NON)	OUI
Construire votre propre maison au Portugal	– obtenir le permis de construire nécessaire ; – vérifier la licence d’utilisation du terrain ; – engager un architecte et des constructeurs
Assistance	Nos avocats au Portugal peuvent vous aider à acheter un bien dans le pays, notamment pour les documents, la due diligence et d’autres services juridiques.

Existe-t-il des restrictions pour les étrangers qui achètent un bien immobilier au Portugal ?

Non. Les citoyens de l’UE comme ceux de pays hors UE peuvent acheter des biens au Portugal, dans le respect de toutes les conditions imposées.

Dois-je résider au Portugal pour acheter une maison ?

Non.

Quels documents sont nécessaires pour acheter un bien au Portugal ?

une pièce d’identité ou un passeport en cours de validité,
le NIF, le numéro d’identification fiscale portugais,
une preuve des fonds destinés à l’achat d’une maison au Portugal,
une preuve de l’existence d’un compte bancaire au Portugal pour effectuer la transaction, etc.

Qu’est-ce que le NIF et pourquoi est-il demandé pour acheter une maison au Portugal ?

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est un document important pour les étrangers qui s’installent au Portugal pour plus de 90 jours,
Le NIF est utilisé pour la plupart des transactions et des démarches administratives au Portugal, y compris pour les achats immobiliers.

IMPORTANT ! Vous devrez d’abord obtenir un NIF avant de commencer les formalités d’achat d’un bien immobilier au Portugal.

Vous pouvez consulter l’infographie suivante pour plus de détails sur ce sujet :

Quelles sont les étapes de l’achat d’une maison au Portugal en 2026 ?

obtenir le NIF,
rechercher un bien, de préférence avec l’aide d’un agent immobilier au Portugal,
ouvrir un compte bancaire au Portugal,
verser un petit acompte, généralement environ 10 % de la valeur du bien,
signer un avant-contrat de vente (nos avocats portugais peuvent vous assister),
payer les impôts correspondants,
signer le contrat de vente définitif,
vous enregistrer comme nouveau propriétaire au registre foncier (Conservatória do Registo Predial).

REMARQUE ! Toutes ces étapes peuvent être suivies attentivement par nos avocats au Portugal. Nos clients à l’étranger peuvent être représentés au moyen d’une procuration.

La due diligence est-elle nécessaire pour acheter un bien au Portugal ?

Oui, il est vivement recommandé de demander une due diligence immobilière pour s’assurer que le bien ne présente aucun problème juridique.

Comment la propriété légale d’une maison au Portugal est-elle prouvée avant l’achat ?

Par le certificat foncier permanent, qui confirme la propriété. Nos avocats en droit immobilier au Portugal peuvent vous aider sur ce point.

Ai-je besoin d’un certificat énergétique pour acheter une maison au Portugal ?

Oui, le propriétaire de la maison devra vous remettre le certificat énergétique au moment de la vente du bien.

Quels sont les impôts applicables à l’achat d’un bien au Portugal ?

0 % à 8 % d’impôt sur les transmissions immobilières (IMT), selon le prix et l’usage, payé par l’acheteur,
0,8 % de droit de timbre payé par l’acheteur,
1 % à 2 % de frais juridiques payés par l’acheteur,
environ 500 à 1 000 EUR de frais de notaire.

IMPORTANT ! Les acheteurs âgés de 35 ans ou moins qui achètent leur première résidence principale sont exonérés d’IMT et de droit de timbre jusqu’à un plafond de prix actualisé chaque année (exonération partielle au-delà) lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal.

Avant de vous engager dans un investissement important comme l’achat d’un terrain au Portugal, il est recommandé de demander conseil à l’un de nos avocats au Portugal.

La présentation vidéo suivante contient des informations sur la manière d’acheter une maison au Portugal :

La résidence par investissement est-elle possible au Portugal ?

Oui, mais pas par l’immobilier : depuis octobre 2023, les achats immobiliers n’y donnent plus droit, tandis que des voies comme un investissement de 500 000 EUR dans des fonds d’investissement restent ouvertes.

Puis-je demander un prêt pour un bien au Portugal ?

Oui, les citoyens étrangers souhaitant acheter un bien à Lisbonne peuvent demander un prêt pouvant couvrir environ 75 % du prix total du bien.

Comment trouver un bien à vendre au Portugal ?

Les citoyens étrangers au Portugal peuvent faire appel à un agent immobilier ou consulter de nombreuses plateformes en ligne spécialisées dans l’immobilier.

Quels types de biens puis-je acheter au Portugal ?

Des appartements, des maisons, des copropriétés, des duplex et des villas sont à vendre au Portugal.

Prêt à acheter un bien immobilier au Portugal en 2026 ? Nous vous invitons à contacter notre cabinet d’avocats au Portugal et à bénéficier de services juridiques personnalisés pour cette démarche.